Affrontare una pratica edilizia è un passaggio obbligato ogni volta che si vogliono avviare lavori di costruzione, ristrutturazione, demolizione o anche solo di manutenzione straordinaria su un immobile. Questo percorso, regolamentato dal Testo Unico sull’Edilizia (T.U.E.), coinvolge più fasi e richiede la presenza di figure tecniche specializzate, come ingegneri, architetti o geometri, che operano all’interno di uno studio tecnico. Questi professionisti non solo redigono il progetto e sbrigano le pratiche burocratiche, ma ricoprono anche un ruolo chiave di coordinamento tecnico, amministrativo e di garanzia del rispetto delle norme durante tutte le fasi dell’intervento.
I diversi tipi di pratica edilizia e quando servono
Le pratiche edilizie non sono tutte uguali: variano a seconda della complessità e della natura dei lavori che si intende realizzare. Usare la tipologia corretta è fondamentale per evitare sanzioni, abusi edilizi e ritardi nell’esecuzione dei lavori.
- CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): obbligatoria per interventi di manutenzione straordinaria che non prevedono modifiche alle strutture portanti o ai volumi, ad esempio per il rifacimento di impianti, lo spostamento di tramezzi, la sostituzione di infissi o altre modifiche interne non strutturali.
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): necessaria per lavori di maggiore rilevanza come trasformazioni interne con modifiche strutturali, cambi di destinazione d’uso, ampliamenti o frazionamenti.
- Permesso di Costruire: richiesto quando si costruisce ex novo, si incrementano i volumi dell’edificio o si interviene sull’assetto urbanistico del territorio.
Oltre a queste tre tipologie principali esistono pratiche minori, come la Comunicazione Inizio Lavori (CIL), ormai quasi del tutto inglobata nelle procedure più recenti. La documentazione presentata viene esaminata dagli uffici tecnici comunali, che hanno il compito di verificare la conformità ai piani regolatori, ai vincoli urbanistici e alla normativa edilizia vigente.
Cosa fa davvero uno studio tecnico: competenze e responsabilità
Il ruolo di uno studio tecnico è articolato e va ben oltre la semplice compilazione di moduli. In linea generale, i compiti di uno studio tecnico includono:
- Progettazione architettonica e tecnica: trasformare l’idea di intervento del cliente in un progetto dettagliato, comprensivo di elaborati grafici, descrizioni tecniche e calcoli strutturali ove necessari.
- Stesura e presentazione della pratica: redigere la documentazione prevista dalla procedura e trasmetterla tramite lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune competente.
- Analisi urbanistica e normativa: effettuare un studio di fattibilità alla luce delle prescrizioni del piano regolatore della zona e degli altri vincoli (paesaggistici, idrogeologici, storici).
- Coordinamento della sicurezza nei cantieri: nei casi previsti dalla legge, redigere e aggiornare il Piano di Sicurezza e Coordinamento.
- Direzione lavori e collaudo: monitorare lo svolgimento delle opere per verificare che vengano rispettate le specifiche progettuali, la normativa tecnica e le tempistiche dichiarate. Al termine, certificare la corretta esecuzione e la regolarità urbanistica dell’opera.
- Consulenza e assistenza continuativa: rispondere a eventuali richieste di integrazione della documentazione da parte degli enti, fornire chiarimenti ai clienti, assistere nella pratica catastale e nelle istanze successive (es. agibilità).
Quando è davvero necessario uno studio tecnico?
Un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere) deve sempre essere incaricato quando si tratta di pratiche che prevedono una relazione asseverata (SCIA, CILA, Permesso di Costruire) o interventi che coinvolgano la struttura, l’impiantistica o la modifica urbanistica dell’edificio. Risulta praticamente obbligatorio per:
- Lavori di ristrutturazione straordinaria che prevedano il rifacimento di impianti, la redistribuzione degli spazi interni, l’abbattimento o la realizzazione di nuove partizioni murarie.
- Ampliamenti, sopraelevazioni o nuova costruzione, compresi interventi su immobili vincolati o posti in zona sottoposta a tutela paesaggistica.
- Interventi che necessitano di variazione catastale (ad esempio frazionamenti o fusione di unità immobiliari).
- Gestione delle pratiche per l’ottenimento di bonus edilizi (superbonus, ristrutturazione, ecobonus), in cui occorre produrre una consistente mole di documentazione tecnica e asseverazioni.
In caso di semplici opere di manutenzione ordinaria (imbiancatura, sostituzione di sanitari, installazione di tende da sole senza struttura fissa), non serve una pratica edilizia e, di conseguenza, non è necessario lo studio tecnico.
Le fasi chiave: dall’idea alla fine dei lavori
Il percorso per portare a termine una pratica edilizia può essere sintetizzato in questi passaggi:
1. Analisi preliminare
Studio di fattibilità e raccolta delle esigenze del committente: lo studio tecnico valuta le potenzialità dell’immobile rispetto alle richieste, alla zona, ai vincoli e predispone eventuali soluzioni progettuali alternative.
2. Progettazione tecnica
Redazione degli elaborati tecnici (disegni, computi metrici, relazioni) necessari a descrivere l’intervento in modo completo. In questa fase vengono definiti i materiali, le modalità esecutive e l’impatto sulle strutture esistenti.
3. Gestione delle autorizzazioni
Lo studio prende in carico la predisposizione e la trasmissione della pratica agli uffici comunali, curando eventuali richieste di integrazioni o modifiche dei documenti. Segue l’iter amministrativo fino all’ottenimento del titolo edilizio.
4. Direzione dei lavori e chiusura della pratica
Durante la realizzazione, il tecnico incaricato esegue sopralluoghi per assicurare la conformità delle opere. A fine lavori, redige il certificato di regolare esecuzione e, dove necessario, cura il deposito della variazione catastale e la richiesta di agibilità.
L’intero processo richiede conoscenze aggiornate in urbanistica, diritto, tecniche costruttive, oltre a una solida esperienza nella gestione delle relazioni con la pubblica amministrazione. Scegliere uno studio tecnico affidabile significa ridurre i rischi di errori, interruzioni del cantiere e malintesi con i fornitori o tra committente ed enti locali.
Infine, uno studio tecnico svolge anche una funzione di garanzia: nei casi di contestazioni, difformità o incidenti in cantiere, il professionista incaricato risponde in prima persona, offrendo una tutela fondamentale sia per il cliente sia per la regolarità delle procedure edilizie.
